1-2月投資數(shù)據(jù)亮眼，甚至大幅超出市場預期。特別是房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)改善幅度之大，是市場未曾預料的。這些超預期的表現(xiàn)與我們觀察到的高頻數(shù)據(jù)表現(xiàn)和得到的調(diào)研結(jié)論（見附錄）具有較大差異。同時，國房景氣指數(shù)已經(jīng)止住自去年5月以來的下跌趨勢，1-2月該指數(shù)環(huán)比去年12月略微回升。我們提示，國房景氣指數(shù)是觀察房地產(chǎn)行業(yè)和厚壁無縫鋼管價格的重要先行指標，若該指數(shù)反映情況真實，房地產(chǎn)行業(yè)有望在2季度末之前“提前”企穩(wěn)，或?qū)?a href="http://www.qiazhuo.cn">厚壁無縫鋼管價格形成一定的支撐。

我們提示：1. 土地拍賣和溢價率仍然低迷，而這些指標是新開工的先行指標，未來新開工情況和用鋼需求如何，我們?nèi)孕柚斏骺创?. 房地產(chǎn)開發(fā)資金來源低于去年同期水平，更重要地是，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源（國內(nèi)貸款，主要指銀行貸款）低于自2014年以來的任何年份的同期水平，甚至低于2020年疫情剛爆發(fā)時的水平。這些數(shù)據(jù)表明，我們對未來房地產(chǎn)行業(yè)的變化情況仍需高度關(guān)注。3. 從2月金融數(shù)據(jù)看，我們認為房地產(chǎn)行業(yè)遠未企穩(wěn)。這與高頻的商品房交易數(shù)據(jù)反映的情況一致。4. 從兩會透出的信息來看，對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管政策僅是有限度的松綁。5. 3月樓市交易能否出現(xiàn)小陽春是房地產(chǎn)行業(yè)能否在第2季度企穩(wěn)的重要觀察點。

1-2月，房地產(chǎn)投資、銷售、新開工和施工等各主要數(shù)據(jù)均大幅超出市場預期，基建投資增速更是達到8.1%，遠超自2018年以來的平均水平（除去年上半年高基數(shù)因素外）；社會消費水平社會消費品零售總額當月同比6.7%，也高出預期4.51%；規(guī)模以上工業(yè)增加值同比實際增長7.5%，也大幅超出市場預期3.07%。而受疫情影響，服務業(yè)恢復緩慢。如果與上年全年兩年平均增速相比，1-2月份服務業(yè)增速還是有所放緩的。總的看，服務業(yè)增長還是低于疫情前的水平，表明服務業(yè)仍在恢復之中。

基建投資明顯回溫是市場意料之中，但是8.1%的同比增速仍超出市場預期許多。2月的PMI建筑業(yè)預期指數(shù)表現(xiàn)較好。建筑業(yè)商務活動指數(shù)為57.6%，比上月上升2.2個百分點，其中土木工程建筑業(yè)商務活動指數(shù)為58.6%，高于上月8.9個百分點，建筑業(yè)景氣水平明顯提升。從市場需求和預期看，新訂單指數(shù)和業(yè)務活動預期指數(shù)分別為55.1%和66.0%，均高于上月，其中業(yè)務活動預期指數(shù)連續(xù)兩個月運行在高位景氣區(qū)間，表明受近期穩(wěn)投資加快推進，部分重大基礎(chǔ)設施工程和項目適度超前開展等因素帶動，建筑業(yè)企業(yè)對行業(yè)發(fā)展預期向好。

房地產(chǎn)數(shù)據(jù)表現(xiàn)超預期，而且改善程度之大可能是大多數(shù)人未預料到的。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長3.7%，施工面積同比增長1.8%；商品房銷售面積同比下降9.6%，新開工面積同比下降12.2%。去年12月，施工面積和新開工面積同比增速均降至-30%以下，此次施工面積同比轉(zhuǎn)正，且商品房銷售面積和新開工面積同比降速收窄幅度大。另外，竣工面積同比增速確意外地轉(zhuǎn)負。這些數(shù)據(jù)與我們觀察到的高頻數(shù)據(jù)和得到的調(diào)研結(jié)論（見附錄）表現(xiàn)具有較大差異。同時，國房景氣指數(shù)已經(jīng)止住自去年5月以來的下跌趨勢，1-2月該指數(shù)環(huán)比去年12月略微回升。我們提示，國房景氣指數(shù)是觀察房地產(chǎn)行業(yè)和厚壁無縫鋼管價格的重要先行指標，若該指數(shù)反映情況真實，房地產(chǎn)行業(yè)有望在2季度末之前“提前”企穩(wěn)，或?qū)癖跓o縫鋼管價格形成一定的支撐。

但是，我們必須提示，此次公布的經(jīng)濟數(shù)據(jù)至少還能表明以下兩點。一方面，土地拍賣和溢價率仍然低迷，而這些指標是新開工的先行指標，未來新開工情況和用鋼需求如何，我們?nèi)孕柚斏骺创Ａ硪环矫妫康禺a(chǎn)開發(fā)資金來源低于去年同期水平，更重要地是，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源（國內(nèi)貸款，主要指銀行貸款）低于自2014年以來的任何年份的同期水平，甚至低于2020年疫情剛爆發(fā)時的水平。這些數(shù)據(jù)表明，我們對未來房地產(chǎn)行業(yè)的變化情況仍需高度關(guān)注。

從2月金融數(shù)據(jù)看房地產(chǎn)市場，我們認為房地產(chǎn)行業(yè)遠未企穩(wěn)。住戶貸款減少3369億元，其中，短期貸款減少2911億元，中長期貸款減少459億元。從近期市場反饋來看，并不存在銀行房貸額度緊的問題，更可能是居民購房預期依然較差，觀望情緒較濃。這與高頻的商品房交易數(shù)據(jù)反映的情況一致。

從兩會透出的信息來看，對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管政策僅是有限度的松綁。“調(diào)結(jié)構(gòu)”可能是今年制定宏觀政策時最大的或者說最具彈性的一個變量。就投資而言，傳統(tǒng)投資動能對GDP的貢獻率可能較2021年有所上升。但是房地產(chǎn)調(diào)控政策放松程度如何？兩會繼續(xù)強調(diào)“滿足購房者的合理住房需求”，結(jié)合部分地區(qū)對房地產(chǎn)行業(yè)的政策松綁，未來更寬松的地產(chǎn)政策空間仍然存在。穩(wěn)增長需要穩(wěn)地產(chǎn)，這點已經(jīng)是市場共識。雖然“房住不炒”主基調(diào)未變，“三道紅線”和“兩個集中”還在把著房地產(chǎn)的流動性閘門，但是市場對房地產(chǎn)政策繼續(xù)放松仍有期待，目前也較難錨定政策預期。

未來房地產(chǎn)行業(yè)如何，3月能否出現(xiàn)小陽春是重要的觀測點。目前房地產(chǎn)銷售情況仍然不佳的重要原因是房價下跌導致市場對房地產(chǎn)的預期較悲觀。2月部分城市房價已經(jīng)企穩(wěn)，甚至轉(zhuǎn)跌回升。在金融政策對房企和個人房貸更加友好的條件下，各地區(qū)“因城施策”，助力房地產(chǎn)市場企穩(wěn)，進而房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)改善，房企和工地的資金情況也會好轉(zhuǎn)，有助于需求盡快釋放。3月樓市交易能否出現(xiàn)小陽春是房地產(chǎn)行業(yè)能否在第2季度企穩(wěn)的重要觀察點。

作者：上海鋼聯(lián) 黑色產(chǎn)業(yè)研究服務部 研究員 李爽

附錄：

【百年建筑網(wǎng)調(diào)研反饋：工地復工進度不樂觀】

截至2022年3月3日（農(nóng)歷二月初一），百年建筑網(wǎng)調(diào)研全國12099個工程項目，全國工程項目復工率為80.4%，周增長10.8%，較去年同期降低13.4%。預計3月10日工程復工率達87.6%。全國工程勞務到位率為81.2%，周增長10.4%，較去年同期降低15.7%。本輪勞務上工率為70.5%，周增長14%，較去年同期降低25.9%。（注：與去年農(nóng)歷同期相比）調(diào)研數(shù)據(jù)依然顯示，需求啟動緩于去年同期。

整體來看，工地復工進度不太樂觀，但復工率處于回升之中。預計3月中旬左右，基建和房建的復工率都將達到90%以上。房地產(chǎn)企業(yè)和工地的資金依然緊張，拿地和新開工極少，“復工”多指在建房建項目。雖然我們認為今年上半年房地產(chǎn)的需求可能不會有明顯起色，但調(diào)研反饋“不必對房地產(chǎn)施工情況過度悲觀”。一方面，央國企建筑企業(yè)的穩(wěn)增長壓力較大，資金情況較好，未來一段時間有動力新開工或加快施工進度；另一方面，預計4/5月房企資金將有一定的改善。此外，與上一輪調(diào)研結(jié)論一致，基建需求大概率會在3月中下旬啟動，反彈力度將高于去年同期水平，但是基建需求的增量遠不能彌補房地產(chǎn)需求的減量。

【百年建筑網(wǎng)調(diào)研反饋：目前開復工率低于去年同期；基建需求大概率在3月中下旬啟動】

截至2022年2月24日（正月二十四），百年建筑網(wǎng)調(diào)研全國12099個工程項目，全國工程項目復工率為69.6%，周增長18.6%，較去年同期降低17.3%。全國工程勞務到位率為70.8%，周增長10.5%，較去年同期降低12.8%。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，工地開復工率均低于去年同期水平，相應地，需求啟動也緩于去年同期。（注：與去年農(nóng)歷同期相比）

困擾工地開復工的主要問題仍是資金不到位。尤其是房建工地回款沒有什么好消息。即使未來一段時間房企銷售邊際改善一些，由于銷售資金流轉(zhuǎn)到工地的周期太長，房建工地施工也很難快速地有起色。后期需關(guān)注農(nóng)民工欠薪問題，若該問題加劇，監(jiān)管部門對房企的政策放松力度或許會加大。此外，正如我們此前指出的那樣，基建需求大概率會在3月中下旬啟動，但是基建需求的增量遠不能彌補房地產(chǎn)需求的減量，調(diào)研反饋的信息也是如此。

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