疫情沖擊下，房地產市場加速下行。4月份，房地產投資、銷售、新開工、施工和竣工等各主要數據同比增速繼續為負，且降幅不斷擴大，尤以銷售和新開工當月同比降幅超過20%。受疫情等因素影響，房地產行業企穩難上加難。2月好不容易反彈的國房景氣指數繼續下降，且環比降幅擴大。本月土地購置面積當月同比接近-60%。“市場底”似乎遙不可及。此時，相比于分析各項指標降幅擴大多少，判斷房地產行業何時才能企穩的意義似乎更大。

房企融資條件的確在改善，但對其支持力度仍不夠。房企資金改善是房地產投資企穩的關鍵 。此前，我們分析了一季度央行對房地產的開發貸支持是給力的。但由于預期弱，導致新開工面積和在建規模面積仍處于較低水平，所以相對而言，比去年下半年，央行對房企融資的支持力度增加了不少。在4月疫情的嚴重沖擊之下， 房企從國內貸款部門同比降幅仍然是收窄的。這說明房企國內融資環境的確在好轉。但是環境在變，政策支持力度還需加大。

房企資金自籌的能力需政策繼續支持。占房企開發資金來源前兩項的是自籌資金和定金預收款，占比分別為37%和30%。繼3月自籌資金同比降幅收窄后，4月該項數據同比降幅再次擴大。這說明房企在金融政策放松的條件下，海內外融資情況確有改善，但改善成果仍不牢固。在當前如融創等頭部房企美元債出現違約，且今年上半年仍有大量房企海外債券到期的情況下，放寬對優質房企或頭部房企國內貸款的融資條件，繼續放松商品房銷售監管政策，是非常必要的。

居民預期繼續轉弱，房企資金流難言好轉。自去年8月以來，隨著居民購房預期不斷下降，定金預收款同比降幅不斷擴大，4月同比降幅超過50%，令人咋舌。即使央行等金融監管部門不斷放松政策，但是在居民預期不見改善的情況下，房企資金狀況難言獲得根本性的好轉。

房企更傾向于“自保”，下游大宗商品需求將持續疲軟。由于房企的流動性未得到明顯改善，銀行等金融機構對房地產行業的預期也不會扭轉。1-4月房企從銀行獲得的貸款累計值創2014年以來同期新低。本已捉襟見肘的房企更不會花費資金在土地購置上。進而，這將導致后續大宗商品的需求持續疲軟。

“三重博弈”下，“因城施策”各地區的政策松綁情況成為關鍵。轉變房地產下行趨勢的關鍵，是扭轉社會特別是居民對房地產行業的預期。當前處于穩增長壓力大，政策放松以改善預期，防風險任務仍然突出的三重博弈之中。在短時間內，或許很難看到全國性的力度較大的“救市”政策。若無力度更大的“救市”政策出臺，考慮到本輪疫情的負面外溢效應之大，特別是再次嚴重沖擊了居民的消費預期，房地產市場的見底時間將會延后至第三季度，且難言出現明顯反彈的時間，可能是長期處于L型的低迷狀態。5.15主管部門專門就房貸利率下調和“因城施策”發文，其信號意義遠大于實質性變化。我們繼續關注本周LPR是否進一步調降，進而房貸利率有望繼續下降。但是當前居民部門杠桿率已經較高，房貸利率下降對購房需求的刺激作用或有限。“房住不炒”已深入人心，短期內通過刺激銷售的方式恐難以改善消費者預期；政策修補僅能夠加快房地產市場“見底”，并不能馬上使得房地產市場企穩反彈。但是，在5.15表態中，強調了各地區的自主性，需關注“因城施策”下各地區更大力度的政策松綁情況。從目前各地的反饋來看，部分地區的松綁力度較大，一些熱門城市的銷售情況也開始呈現好轉跡象。我們會密切關注各地房地產市場政策變化情況。

作者：上海鋼聯 黑色產業研究服務部 研究員 李爽

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